Често срещани казуси

Арендатор/наемател не е заплатил дължимата арендна/наемна цена по Договор за наем/аренда. Какво да предприема без да се налага да се пристъпва към съдебно събиране на вземанията ?

Ако е настъпила уговорената падежна дата по Договора за аренда/наем и арендаторът/наемателят не е изпълнил задължението си да заплати дължимата сума може да бъде изпратена до него нотариална покана, с която да му бъде даден срок, в който да погаси задължението си, като го уведомите, че ако не изпълни в дадения срок ще бъдат предприети действия за събиране на вземането по съдебен ред. За изпращането на нотариална покана следва да се обърне към Нотариус, който ще изготви  (ако не му представите предварително изготвена) и връчи съответната покана.

Арендатор/наемател не е заплатил дължимата арендна/наемна цена по Договор за наем/аренда, като съм установил, че лицето е недобросъвестно и искам да предприема действия по съдебен път за събиране на сумата. Какво следва да извършва?

При тази хипотеза вариантите за действия пред Вас са няколко, в зависимост от документите, с които разполагате и размерът на вземането, което имате по Договора за аренда/наем.
- При наличие на оригинал на Договор за аренда/наем  с нотариална заверка на подписите арендодателя/наемодателя може да подаде писмено Заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 417 от ГПК към Районния съд по постоянния адрес (когато е физическо лице) и по седалището (ако е юридическо лице) на длъжника. Към заявлението следва да бъде приложен оригиналът на Договора за наем/аренда, с копие за ответната страна, както и платежно нареждане за преведената и дължима за образуване на делото държавна такса в размер на 2% върху дължимата по Договора за аренда/наем сума по сметката на съответния Районен съд.
- При липса на оригинал и наличие само на копие на Договор за аренда/наем  с нотариална заверка на подписите или при наличие на оригинал на договор за наем, който обаче не е с нотариално заверени подписи, арендодателя/наемодателя може да подаде писмено Заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК към Районния съд по постоянния адрес (когато е физическо лице) и по седалището (ако е юридическо лице) на длъжника. Като при тази хипотеза следва вземането по Договора за аренда/наем да бъде в размер до 25 000 лв. / двадесет и пет хиляди лева/. Към заявлението следва да бъде приложен Договорът за наем/аренда, както и платежно нареждане за преведената и дължима за образуване на делото държавна такса в размер на 2% върху дължимата по Договора за аренда/наем сума по сметката на съответния Районен съд.
Ако вземането по Договора за аренда/наем е по-голямо от посочената сума и не разполагате с оригинал на Договора за аренда/наем с нотариална заверка на подписите следва да бъде подадена писмено пред съответния съд Искова молба срещу наемателя/ арендатора, който не е изпълнил задължението си.
Ако има възможност би било добре да се приложат бланки на заявленията по чл. 410 и чл. 417 от ГПК.

След предприемане на някое от горепосочените действия Районния/Окръжния съд, след като се убеди в истинността на представения Договор за аренда/наем следва да издаде Изпълнителен лист, удостоверяващ вземането Ви към съответния длъжник.

Какво да предприема след като се снабдя с изпълнителен лист?

След като се снабдите с изпълнителен лист следва с него да образувате изпълнително дело пред държавен съдебен изпълнител или частен съдебен изпълнител, действащ в района на постоянния адрес (когато е физическо лице) и по седалището (ако е юридическо лице) на длъжника. На база на предоставения оригинал на изпълнителен лист съдебният изпълнител ще предприеме действия по принудително събиране на вземанията Ви към длъжника, включващи запор на банкови сметки, опис на движимите и недвижими вещи на длъжника и последващата им продан за удовлетворяване на вземането Ви.

Към държавен съдебен изпълнител или към частен съдебен изпълнител да се обърна?

Таксите за образуване на изпълнителното дело и последващите такси, събирани за предприетите изпълнителни действия, са еднакви и при държавните и частните съдебни изпълнители. Изцяло Ваша е преценката дали да ползвате услугите на държавен или на частен съдебен изпълнител.
3. След снабдяване с изпълнителен лист, издаден на база заявленията за издаване на заповед за изпълнение арендодателят може да образува изпълнително дело пред съдебен изпълнител за принудително събиране на вземанията.

Кои са лицата, които по закон наследяват починало лице?

Наследници по закон са на първо място децата на починалия.
В случай, че починалия не е оставил деца или други низходящи (внуци, правнуци), наследяват по равно родителите или оня от тях, който е жив.
Ако починалият е оставил само възходящи от втора (баби и дядовци)  или по-горна степен (прабаби и прадядовци) , наследяват по равно най-близките от тях по степен.
Когато починалият е оставил само братя и сестри, те наследяват по равни части.
Братята и сестрите наследяват заедно с възходящи от втора степен (баби и дядовци)  или по-горна степен (прабаби и прадядовци) , ако има такива.
Еднокръвни ( от един баща, но от различни майки)  и едноутробни ( от една майка, но от различни бащи)  братя и сестри получават половината от това, което получават родните братя и сестри.
Когато починалият не е оставил възходящи от втора и по-горна степен, братя и сестри или техни низходящи, наследяват роднините по съребрена линия до шеста степен включително. По-близкият по степен и низходящият на по-близък по степен изключват по-далечния по степен. Роднините по съребрена линия са такива роднини, които не произхождат един от друг ( напр. : чичовци и лели, първи братовчеди и т.н.)
Съпругът също е наследник по закон.
Когато съпругът наследява заедно с децата на починалия, той получава част, равна на частта на всяко дете.
Ако починалият няма деца, съпругът наследвава заедно с възходящите на починалия и/или с неговите братя и сестри. В тези случаи от съществено значение е колко дълго е продължил бракът на починалия и съпругът, за да се определят конкретните квоти на всеки от наследниците.
Само ако няма други наследници, съпругът получава цялото наследство.

Бихте ли ми разяснили хипотезата на чл. 9А от Закона за наследството?

За да е налице хипотезата на чл. 9А от Закона за наследството , която гласи следното:
„Когато към открито наследство се възстановява собственост върху имоти, одържавени или включени в трудовокооперативни земеделски стопанства или в други образувани въз основа на тях селскостопански организации, наследниците на последващ съпруг не наследяват, ако той е починал преди възстановяване на собствеността и от брака му с наследодателя няма родени или осиновени деца.“,
трябва да са налице следните предпоставки:
Бракът на починалото лице, собственик на имотите и неговият съпруг/ съпруга, следва да е сключен след одържавяването на имотите; собственикът на имотите, както и съпругът, трабва да са починали преди възстановяване на същите и от брака им няма родени и/или осиновени деца. Ако са изпълнени всички изброени условия, без изключение, тогава наследниците на  „последващ“ съпруг не наследяват от възстановените имоти.
Като “последващ” съпруг, законът третира съпругът, който е всъпил в брак с наследодателя, след отчуждаването на имотите.
Хипотезата на чл. 9А от Закона за наследството е приложима единствено и само по отношение на фигурата на основния наследодател, собственик на имотите.

Бихте ли ми отговорили, има ли сила отказът от наследство, направен преди възстановяването на земеделски земи по отношение на нововъзстановените земи?

При открито наследство, в което влизат одържавени имоти, отказът от наследсто извършен преди възстановяването на имотите няма сила по отношение на нововъзстановените имоти. Логиката на закона е, че тъй като наследството включва не само правата, а и задълженията на наследодателя, то ако лицето , направило отказа е знаело, че в наследствената маса влизат и тези нововъзстановени земи, то може би не би направило отказа.
Същата е логиката при завещание на имущество, към което се включват нововъзстановени имоти и точно обратната при продажба на наследство. Продажбата на наследство има сила и по отношение на новоъзстановените имоти, за разлика от завещанието и отказа от наследство.

Трябва ли да предложа земята за продажба първо на арендатора, който я обработва?

Според Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи нямате задължение да предложите земята за продажба първо на арендатора.

Здравейте, със съпруга ми си купихме земеделска земя, сега искаме да я продадем, какви документи са необходими за продажбата?

Покупко-продажбата на земеделска земя се осъществява, чрез сделка, която се изповядва пред нотариус по местонахождението на недвижимия/мите имот/и.Във вашия случай земеделската земя е закупена по време на брак, предвид което същата е придобита най - вероятно в режим на СИО (съпружеска имуществена общност) – ако не сте избрали режим на разделност или не сте уредили отношенията си по друг начин с брачен договор.
Следва да се снабдите със следните документи:
  1. Нотариален акт, по силата на който вие сте придобили имотите. (това е така наречения титул за собственост – документът, който ви легитимира като собственици), той може да бъде за продажба, дарение, замяна, прехвърляне, срещу задължение за издръжка и гледане.
  2. Скица/и на имота/тите обект на сделката.
    Издава се от Общинската служба ”Земеделие и гори” и също е валидна 6 месеца от датата на издаването/ презавеката, а за землищата с влязла в сила кадастрална карта – скицата се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър, като същата е валидна до настъпване на изменение в данните за имота.
  3. Удостоверение по чл. 264 ал. от ДОПК
    За данъчна оценка – също важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок / напр., че важи да първото полугодие/.
  4. Документ за самоличност
    Лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Условието е само едно да са валидни, а не с изтекъл срок.
    Следва и двамата да се явите пред нотариус в деня на изповядване на сделката, но в случай, че нямате тази възможност, то няма пречка единия от Вас да се яви лично за себе си и в качеството на пълномощник на другия съпруг или и двамата да се представлявате от пълномощник, тогава следва да ни представите и
  5. Пълномощно в предвидената в закона форма за действителност по смисъла на което упълномощеното лице има право да се разпорежда с имотите от Ваше име и за Ваша сметка, като в пълномощното следва да се посочат конкретно и всички други предоставени права – относно получаване на продажната цена, снабдяване с документи и др.

Здравейте, притежавам наследствени земи от дядо ми, който почина, имам желание да ги продам, моля да ми дадете насоки, какво трябва да представя при изповядване на сделката?

Покупко-продажбата на земеделска земя се осъществява, чрез сделка, която се изповядва пред нотариус по местонахождението на недвижимия/мите имот/и. Във вашия случай вие сте придобили имотите въз основа на правоприемство – наследяване по смисъла на закона, в този случай, следва да ни представите:
  1. Титул за собственост – това е документът, който легитимира починалия ви наследодател като собственик, най-често в практиката при нас той е: Решение на Поземлена комисия за възстановяване на собствеността или нотариален акт, договор за доброволна делба или решение за съдебна делба.
  2. Удостоверение за наследници - Във вашия случай, ако нам оставено завещание, собственици се явяват наследниците по закон.   Удостоверението се издава от  от общината, от района или от кметството по последен постоянен адрес на починалото лице. Особеното тук е че, за да извадите удостоверение за наследници трябва да имате смъртен акт, в повечето общини ви го искат, за да ви издадат удостоверение за наследници.
  3. Скица/и на имота/тите обект на сделката.
    Издава се от Общинската служба ”Земеделие и гори” и също е валидна 6 месеца от датата на издаването / презавеката, а за землищата с влязла в сила кадастрална карта – скицата се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър, като същата е валидна до настъпване на изменение в данните за имота.
  4. Удостоверение по чл. 264 ал. от ДОПК
    За данъчна оценка – също важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок / напр., че важи да първото полугодие/.
  5. Документ за самоличност
    Лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Условието е само едно да са валидни а не с изтекъл срок.

Здравейте, баща ми почина преди три години. С брат ми и сестра ми придобихме имоти по наследство, подписахме договор за доброволна делба. Аз и сестра ми искаме да продадем нашата част, брат ни е в чужбина, как можем да продадем имотите?

Покупко-продажбата на земеделска земя се осъществява, чрез сделка, която се изповядва пред нотариус по местонахождението на недвижимия/мите имот/и.
Във вашия случай, Вие и сестра ви може да продадете само Вашите имоти или ако и брат ви е съгласен да продава, той има правото да упълномощи Вас или друго лице за неговите имоти и Вие или това друго лице да го представлявате пред нотариуса в деня на изповядването на сделката.
Следва да ни представите следните документи:
  1. Договор за доброволна делба- това е документът, който ви легитимира като собственици.
    ВАЖНО: Ако по смисъла на договора вие или сестра ви или брат ви сте придобили идеална част от имотите след уравняване на дяловете (тоест след наплащане на пари на някой друг от съделителите), то ако лицето, което е надплащало е имало сключен граждански брак по време на наплащането, тези имоти ще са придобити от него най - вероятно в режим на Съпружеска имуществена общност - ако не бил избран режим на разделност или не отношенията не са уредени по друг начин с брачен договор и страни по сделката за продажба следва да бъде то и неговия съпруг/съпруга.
  2. Скица/и на имота/тите обект на сделката.
    Издава се от Общинската служба ”Земеделие и гори” и също е валидна 6 месеца от датата на издаването си/ презавеката, а за землищата с влязла в сила кадастрална карта – скицата се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър, като същата е валидна до настъпване на изменение в данните за имота.
  3. Удостоверение по чл. 264 ал. от ДОПК.
    За данъчна оценка – също важи за текущата година, освен ако в него не е посочен по-кратък срок / напр., че важи да първото полугодие/.
  4. Документ за самоличност Лична карта, паспорт или свидетелство за управление на МПС. Условието е само едно да са валидни, а не с изтекъл срок.
    В случай, че брат ви също ще продава, но няма да има възможност да се яви лично, то трябва да ни предтавите и
  5. Пълномощно в предвидената в закона форма за действителност по смисъла на което упълномощеното лице има право да се разпорежда с имотите от името на брат ви, като в пълномощното следва да се посочат конкретно и всички други предоставени права – относно получаване на продажната цена, снабдяване с документи и др.

Приживе баща ми е сключил договор за аренда на притежаваната от него земя, като срокът на договора изтича след три години. Кога и при какви условия договорът за аренда може да се прекрати?

Прекратяването на договора за аренда е регламентирано в глава 6, чл. 27 до чл. 32 от Закона за аренда в земеделието, съгласно които в случая договорът за аренда може да се прекрати:
- с изтичане на срока, за който е сключен, т.е. в конкретния случай след изтичане на оставащите три години;
- по взаимно съгласие на страните; При прекратяване на договора по взаимно съгласие се изготвя  анекс/споразумение за прекратяване на договора, съставен в нотариална форма, който анекс се вписва в Агенция по вписванията – Имотен регистър, и се регистрира в Общинска служба земеделие по местонахождение на имота. Тъй като в случая се касае за наследствен имот, е важно да се отбележи, че съгласно последните изменения в ЗАЗ, право да сключат договор за аренда, както и анексите/споразуменията за неговото изменение и прекратяване имат съсобствениците, притежаващи повече от 50 на сто идеални части от имота.   
- със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго. Арендата често се сключва с оглед на личността на арендатора - поради дългосрочния характер на договора и особеното значение на земеделските земи неговите лични качества са водещи при избора на арендодателя да му предостави земята. Именно поради тази причина чл. 27, ал. 1, т. 5 от ЗАЗ предвижда договорът за аренда да се прекратява от момента на смъртта на арендатора (ако е физическо лице) или с прекратяването му (ако е юридическо лице), освен ако страните не са уговорили друго в договора.
-  при принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от Закона за държавната собственост и на Закона за общинската собственост;

Сключих договор за аренда, но арендодателят отказва да плаща арендната цена. Мога ли да прекратя договора?

Развалянето на арендните договори, наречено в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение, е предвидено в чл. 27, ал. 1, т. 2 и чл. 28 и зависи от продължителността на договора и собствеността върху арендуваните земеделски земи. В случаите когато се касае за дoгoвop зa apeндa,  cъc cpoĸ на действие дo 10 гoдини и нeизпълнeниeто нa зaдължeниeтo зa apeнднo плaщaнe е продължило пoвeчe oт тpи мeceцa,  развалянето се извършва с едностранно волеизявление. Когато договорът за аренда е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено и при условие, че предмет на договора не са държавни или общински земи, развалянето става по съдебен ред.
Договорът може да се прекрати и по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
Прекратяването на договора за аренда, без значение на кое от основанията е извършено, се вписва в  Агенция по вписванията и се регистрира в Общинска служба земеделие.

Преди няколко години сключих безсрочен договор за отдаване на земята, която притежавам. Възможно ли е договорът да бъде прекратен?

В случай че договорът за отдаване на земята е аренден, същият може да се прекрати по реда на чл.29 от ЗАЗ с едностранно писмено предизвестие от всяка една от страните, ако от датата на сключването му са изтекли четири години. Ако в договора не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. Договорът може да се прекрати и по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
Прекратяването на договора за аренда, без значение на кое от основанията е извършено, се вписва в  Агенция по вписванията и се регистрира в Общинска служба земеделие.
В случай че договорът за отдаване на земята е наемен, всяка от страните може да се откаже от него по реда на чл. 237 от ЗЗД, като предизвести другата един месец по-рано.  Това правило е диспозитивно и се прилага, при условие че страните не са уговорили нещо друго в договора.
Прекратяването на договора за наем, без значение на кое от основанията е извършено, се вписва в  Агенция по вписванията и се регистрира в Общинска служба земеделие

Във всеки конкретен случай може да има специфики, които следва да се преценят след подробно запознаване с калузите на съответния договор.